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不動産投資
不動産投資とは

現在、副収入として、あるいはリタイア後の安定した生活をおくるために、ミドルリスクミドルリターンの不動産投資が注目されています。そして、早くから不動産投資を始め、順調に収益をあげている人が増えてきています。ある程度の知識があれば、十分に安定した収入が期待できる不動産投資。しかし、非常に多額の資金を必要とする投資ですから不動産の特性を十分におさえておかないと後悔する事にもなりかねません。

「不動産投資」とは預貯金と違い、ある程度の利回りを確保する事が出来ますが元本を保証してくれるのではありません。また株式投資とは違い、資金が短期間で何倍にもなる投資ではありません。そういう意味で日本では数少ない「ミドルリスク、ミドルリターン」の運用方法といえます。

利回り(入居時表面利回り)
投資用物件の場合に、入居時の想定賃料より算出した表面利回りを表示しています。

入居時表面利回り=入居時想定賃料×12ヶ月÷購入価格
利回りとは当該不動産の1年間の予定賃料の不動産取得対価に対する割合であり、公租公課その他当該物件を維持する為に必要な費用の控除前のものです。また、予定賃料収入が確実に得られる事を保証するものではありません。単位は「%」です。賃料等の変動により変わる可能性があります。


1.「投資」とは利益目的で事業に資金投下すること

投資とは何らかの利益を得る目的で、その事業にお金を投下することです。しかし、投資によって得られる利益はあくまで「不確実」であり、利益が得られる場合もあれば逆に損失を被る場合もあります。したがって「投資」とは利益を「期待」して事業に資金を投下すること、すなわちあくまで「期待」であるということを忘れてはいけません。
期待される利益は投資するものによって異なります。投資の代表的なものに株式投資がありますが株式投資とは、投資した会社の業績が向上し、会社が得た利益を「配当金」という形で分配してもうらうという期待と、株式そのものの価値が上昇し、株式を売却したときに値上がり益を得られるかもしれないという2つの利益を期待して会社に資金を投下することです。
投資した会社が投資家の期待に応えて業績を上げ、投資家に利益が還元されれば投資も成功といえますが、反対に期待に応えられず、「配当金」が受け取れないばかりか株式そのものが値下がりし、結果的に損失を被ることもあります。このようなことから「投資」とは期待通りに利益を生むか、期待に反して損失を被るか極めて不確実なものであるということがおわかりいただけるでしょう。投資の世界では、この「不確実性」を『リスク』とよびます。


2.不動産投資では「賃料収入」と「不動産の値上がり益」を期待

不動産投資とはどのようなものでしょうか。不動産投資とは利益を得る目的で不動産事業に資金を投下することです。具体的には投資した不動産を人に貸して、定期的に賃料という利益を受け取るという期待と、その不動産を購入した金額以上で売却して、売却利益を得られるかもしれないという2つの利益を期待して不動産投資をします。参考までに、不動産投資では賃料のように定期的に見込める「利益」のことを『インカムゲイン』、不動産を購入価格以上で売却することによって得られる「利益」のことを『キャピタルゲイン』とよびます。
不動産投資においても、やはり期待される利益は不確実であり、投資した不動産が投資家の期待に応えて多くの賃料収入を得ることができたり、不動産の価値が上昇し売却することによる値上がり益を得られる場合もあれば、反対に思ったように賃料収入が得られなかったり、不動産価値が下落して損失を被ることもあります。すなわち、不動産投資においても株式投資同様さまざまな『リスク』が伴います。


3.不動産投資は「ミドルリスク、ミドルリターン」

投資に対する利益は不確実である。すなわち投資には、さまざまなリスクが伴うということは前述べしたとおりです。「リスク」は「不確実性」のほかに「危険、危険性」という意味でも使われます。また、投資が成功した場合の見返りのことを「リターン」とよび、一般的にリスクとリターンはある程度比例すると言われています。では預金、株式、不動産におけるリスクとリターンを図にしてみましょう。(図1

預貯金のリスクは金融機関などの破綻によって投下資金が還ってこなくなることですが、その可能性は非常に低く、その代わり金利は非常に低く設定されています。したがって預貯金は安全性が高いがその分、見返りが低い「ローリスク、ローリターン」の商品です。
株式投資は、投資した会社の業績によっては株価が下落したり、経営破たんによって株式の価値がゼロになる危険性、リスクを伴っています。その代わり、会社の業績が向上し、企業価値が上昇したときは株式の価値が何倍にもなる可能性があります。このようなことから株式投資は預貯金よりも安全性の低い「ハイリスク、ハイリターン」の商品です。

不動産は賃料の下落や空室などにより予定していた収入が見込めない場合や不動産の価値が下落してしまったり、場合によっては地震などによって建物が倒壊してしまうリスク、すなわち危険性を伴っていますが、基本的には土地がある限り価値がゼロになるという可能性は極めて低いといえるでしょう。このようなことから不動産投資は「ミドルリスク、ミドルリターン」の投資商品といえます。


図1 預金、株式、不動産のリスクとリターンの比較図

予貯金
株式
不動産
期待される利益 金利 配当、値上がり益 賃料、値上がり益
最大のリスク 金融機関の破綻 投資先会社の破綻 不動産の倒産、減失
商品特性 ローリスク
ローリターン
ハイリスク
ハイリターン
ミドルリスク
ミドルリターン


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